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FOS y FOT

FOS y FOT, normas a tener en cuenta.

Cuando se comienza a proyectar una casa, lo primero que debe tener en cuenta el arquitecto es el área disponible para realizar la construcción de la misma. Dentro de las exigencias y normativas de cada provincia, nos encontramos con dos normas que destacan en importancia y que deben ser tomadas en cuenta en cualquier espacio a trabajar. Las mismas se conocen como FOS y FOT.

FOS o Factor Ocupacional del Suelo.

Se llama FOS a el porcentaje del área del terreno que puede ser utilizado para edificar la vivienda. Tiene un valor entre 0 y 1, donde 1 equivale al 100% del predio. Por ejemplo, si tenemos un área de 1.000 m², con un FOS de 0,25 quiere decir que podremos utilizar hasta el 25% del terreno para levantar el inmueble, es decir 250 m².

Estos valores corresponden a la zonificación del espacio donde se encuentre localizado el terreno, por lo que su cálculo es indisociable de la ubicación.

Es importante que el profesional a cargo del proyecto tenga un buen conocimiento de las características y normativa que aplica en cada lugar.

Cabe destacar que para el cálculo del FOS se computan todas las superficies cubiertas o semicubiertas, con excepciones que pueden incluir los salientes que se proyecten hacia el retiro, los balcones o terrazas que no constituyan un cuerpo cerrado saliente o las pérgolas, con ciertas condiciones relativas a la proporción de áreas huecas.

Existen diferentes subtipos de FOS, como el FOS Verde o FOS V, que es el resultado del cociente entre el área enjardinada del predio y la superficie del terreno. También puede que te topes con nomenclaturas como FOS NNP, que se refiere a FOS Natural no Pavimentado y es el coeficiente del área de suelo natural del predio y la superficie del terreno. En ambos casos vale la pena acotar que no se consideran áreas ajardinadas las ocupadas por pavimentos, piscinas o canchas.

Por último, cuando se realizan construcciones por debajo del nivel de planta baja, habrá que calcular el FOS Subsuelo (FOS SS), que es el resultado de dividir el área resultante de la proyección vertical sobre un plano horizontal de dichas construcciones entre la superficie del terreno.

FOT o Factor de Ocupación Total.

El FOT es la cantidad máxima de metros cuadrados que pueden construirse en un terreno, incluyendo su elevación vertical y se obtiene mediante la multiplicación del valor FOT por el área total del predio.

Si tenemos un FOT de 3, significa que podemos construir 3 veces la superficie total del terreno, es decir, 3000 metros cuadrados, distribuidos entre “x” número de plantas.

¿Cuál es la superficie máxima a edificar?

Ambos factores se combinan para establecer el área máxima edificable. Así, para calcular el área total de ocupación del ejemplo dado, bastará con dividir el valor del FOT, 3000 m2, entre el FOS, 250 m2. El resultado indica que podríamos construir 12 plantas de pisos aprovechando totalmente las superficies de ocupación de suelo y de ocupación total.

Las variantes son muchas, y se pueden realizar todo tipo de combinaciones, siempre que no se excedan los valores FOS y FOT.

Para concluir...

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Para más información puede consultar la ordenanza 744/00, de la Villa de Merlo (San Luis), la cual determina, según la zona, cuanto es el valor de cada uno de ellos.

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